Oleh: Juneidi D. Kamil.

Saat ini perbankan terus berusaha meningkatkan kualitas kreditnya. Berbagai upaya penyelamatan kredit (restrukturisasi) terus dilakukan bank, sepanjang debitur masih kooperatif dan masih memiliki prospek untuk pengembalian kreditnya. Bahkan perbankan saat ini juga melakukan aksi legal (legal action) apabila debitur membandel dan sudah tidak mungkin lagi diharapkan mampu untuk menyelesaikan tungggakan kreditnya. 

Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan melelang obyek jaminan yang dikuasainya. Gencarnya penjualan lelang ini biasanya menjelang bulan Maret, Juni, September dan Desember. Karena kinerja perbankan triwulan ini harus dilaporkan sebagai pelaksanaan dari kewajiban dalam PBI No.14/14/PBI/2012 tentang Transparansi dan Publikasi Laporan Bank.

Bagaimanakah cara bijak membeli rumah lelang obyek jaminan KPR perbankan ini ?

Langkah Bijak

Sebagai langkah bijak dalam membeli rumah melalui lelang, perlu diperhatikan 6 (enam) aspek. Pertama, pastikan siapa subyek atau penjual lelang rumah tersebut. Informasi ini dapat diperoleh dari pengumuman lelang di surat kabar atau pengumuman lelang di KPKNL. Informasi ini juga dapat diperoleh pada obyek rumah yang akan dilelang karena pada rumah yang akan dilelang biasanya juga terdapat nama bank yang mengawasi rumah tersebut sebagai jaminan kredit. 

Aspek kedua yang harus dipastikan adalah kondisi barang lelang yaitu obyek tanah dan bangunan rumah jaminan bank yang akan dilelang. Terdapat ketentuan dalam pelaksanaan lelang bahwa penawar/pembeli lelang dianggap sungguh-sungguh telah mengetahui apa yang dibeli atau ditawar oleh mereka, termasuk kerusakan yang terlihat maupun yang tidak, dan pembeli tidak berhak menolak keadaan itu. Calon pembeli harus memastikan keberadaan fisik bangunan rumah yang akan dilelang serta sarana dan prasarananya. Untuk mengetahuinya, maka calon pembeli lelang harus melakukan kunjungan ke lokasi rumah tersebut. Bangunannya seperti apa, demikian pula sarana air dan listrik apakah masih tersambung atau tidak. 

Kunjungan ke rumah yang akan dilelang ini juga untuk memastikan, apakah rumah tersebut merupakan rumah kosong atau rumah masih dihuni baik oleh pemilk atau pihak lain sebagai penyewa. Jika rumah masih dalam keadaan dihuni tanyakan kepada penghuni apakah mereka tahu bahwa rumah tersebut akan dilelang dan apabila dilelang apakah mereka bersedia untuk mengosongkan rumah tersebut secara sukarela dengan atau tanpa pemberian “uang kerohiman”. Jika penghuni tidak kooperatif, maka untuk pengosongannya memerlukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri. 

Calon pembeli juga harus memastikan legalitas barang lelang yaitu hak atas tanah maupun bangunannya. Alas haknya diperhatikan, apakah Hak Milik (HM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Jika HGB, lihat jangka waktu berakhirnya hak tersebut. Jika jangka waktunya sudah singkat maka harus dipertimbangkan biaya untuk melakukan perpanjangan jangka waktu atau peningkatan haknya menjadi hak milik. Selain sertifikat kepemilikan juga harus dipastikan keberadaan Izin Mendirikan Bangunannya (IMB). 

Aspek ketiga harusdipastikan prosedur yang akan ditempuh oleh Kantor Lelang dalam proses pelelangan. Secara terperinci prosedur lelang diatur di dalam Peraturan menteri Keuangan No.106/PMK.06/2013. Untuk itu dapat diperhatikan dalam pengumuman lelang. Peserta lelang diwajibkan untuk menyetor uang jaminan lelang ke rekening KPKNL yang sudah efektif selamat-lambatnya satu hari sebelum pelaksanaan lelang atau tunai satu jam sebelum pelaksanaan lelang kepada pejabat lelang. Besarnya uang jaminan lelang yang disetorkan harus sama dengan besaran uang jaminan yang disebutkan dalam pengumuman lelang biasanya sekitar 20 % dari harga limit. Uang jaminan ini akan dikembalikan jika kalah dalam lelang. 

Peserta lelang wajib membawa bukti setor asli serta menunjukkan NPWP pada saat pelaksanaan lelang. Nama penyetor harus sama dengan nama peserta / pemenang lelang dan apabila tidak sama maka setoran jaminan dianggap tidak sah. Surat Kuasa berlaku untuk 1 (satu) penerima kuasa dan harus notariil. Apabila peserta tidak hadir namun tidak menawar, maka pemberi dan penerima kuasa akan di-black list. 

Dan yang keempatharus dipastikan biaya-biaya yang timbul. Untuk mengikuti lelang maka terdapat jaminan penawaran lelang sebagaimana dimaksud dalam pengumuman lelang. Juga harus diketahui adanya beban pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang menjadi tanggungan pembeli lelang. Besarnya adalah 5 % dari harga jual dikurangi dengan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP). Besarnya NJOPTKP masing-masing daerah berbeda. Untuk Kota Medan besarnya NJOPTKP sebesar Rp.60 juta, sehingga jika harganya 300 juta maka besarnya adalah Rp.12juta yaitu hasil dari perhitungan 5 % x (300 juta-60 juta). Disamping itu pembeli lelang juga berkewajiban untuk membayar bea lelang sebesar 2 % dari harga lelang.

Aspek yangkelima, pastikan harga maksimal yang akan ditawarkan saat pelaksanaan lelang sesuai dengan anggaran (budget) peserta lelang. Harga maksimal yang akan ditawarkan ini juga tergantung kepada kondisi fisik bangunan, sarana dan prasarana, keberadaan dokumen legalitasnya, serta biaya-biaya seperti pajak, bea lelang, proses bea balik nama (BBN) dan biaya untuk pengosongan (jika rumah ditempati).

Harus diketahui bahwa harga barang lelang adalah sekurang-kurangnya sama dengan harga likuidasi, dan inilah yang menjadi harga limit. Harga Lelang merupakan harga penawaran tertinggi yang diajukan oleh peserta lelang yang telah disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang. Pembayaran Harga Lelang dan Bea Lelang harus dilakukan secara tunai/cash atau cek/giro paling lama 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang. 

Jika pembeli lelang ingin melunasi harga lelang melalui fasilitas KPR, usahakan agar KPR telah disetujui oleh pihak bank. Ada baiknya jika ingin membeli rumah lelang di Bank A, maka sebaiknya juga mengambil fasilitas KPR di Bank A untuk mempercepat proses pengikatan kredit dan pencairan dana hasil realisasi KPR. Sebelum jadwal lelang¸ada baiknya pembeli lelang yang akan dilunasi dengan fasilitas KPR menghubungi Notaris untuk memastikan dokumen-dokumen pengikatan KPR sudah diselesaikan Notaris.Sehingga jika berhasil sebagai pemenang lelang,dapat dilaksanakan akad KPR sesegera mungkin agar pencairan dana KPR ke rekening KPKLN sesuai dengan jadwal yang sudah ditentukan. 

Pemenang lelang diwajibkan membayar pelunasan harga lelang dalam waktu lima hari kerja setelah ditunjuk sebagai pemenang lelang. Setelah harga lelang lunas, KPKNL akan menyetorkan dana tersebut ke Bank pemohon lelang dan mengeluarkan risalah lelang. Pemenang kemudian membawa risalah lelang dan data diri ke Bank untuk mengambil dokumen lengkap. 

Sedangkan yang terakhir keenam, pastikan bahwa setelah dibayar harga lelang dan bea lelang, pembeli lelang sudah dapat memperoleh risalah lelang beserta dokumen legalitas hak atas tanah dan bangunannya. Selanjutnya, pembeli lelang dapat mengajukan permohonan balik nama Sertifikat Hak Milik / HGB ke atas nama dirinya di Kantor Pertanahan setempat.

Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) harus melampirkan surat permohonan untuk balik nama sertifikat, kutipan Risalah Lelang, sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud, identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy) berupa KTP dan KK yang masihberlaku (dilegalisiroleh pejabat yang berwenang), surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan. Di samping itu juga harus dibawa serta bukti pelunasan harga pembelian, bukti pembayaran SSB (BPHTB), Bukti pembayaran SSP (PPh final), sertifikat Hak Tanggungan, surat Roya (surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang) dan Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.

Penutup 

Rumah yang akan dilelang Bank dapat diperhatikan dari rumah-rumah yang berada di sekitar komplek perumahan. Pada rumah tersebut terdapat rumah yang plangatau stiker Bank yang menyebutkan, “Tanah dan bangunan tersebut dalam pengawasan bank”.Dapat pula ditanyakan kepada petugas bank yang senantiasa memantau dan berkunjung ke rumah tersebut untuk mendapatkan informasi. Petugas bank biasanya akan senang hati untuk memberikan informasi ini dan menganjurkan untuk membelinya saat lelang. 

Dengan memperhatikan 6 (lima) aspek dalam membeli barang jaminan yang dijual lewat lelang yaitu Subyek, Obyek, Prosedur, Biaya, Harga dan Balik Nama (SOPBHB) .yang disebutkan di atas, maka pembeli barang jaminan bank secara lelang sudah bertindak dengan prinsip kehati-hatian. Obyek lelang dapat dimiliki dengan rasa aman dan bebas dari risiko hukum. Dalam hukum terdapat ketentuan “pembeli yang beriktikad baik” senantiasa akan dilindungi. 

Semoga bermanfaat terutama bagi warga masyarakat yang mempersiapkan diri membeli rumah lelang obyek jaminan Bank. 

Penulis adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan berdomisili di Jakarta ([email protected])