Daya tarik Kota Medan bagi pasar properti nasional dan internasional tak terlepas dari statusnya yang merupakan “big city”. Kota ini selalu menjadi prima- dona bagi para pengembang atau investor. Maka tak heran bila pada tahun 2023, menurut data Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Kota Medan,investasi di sektor properti menyumbang lebih dari 20% dari total investasi kota. Keberhasilan pemerintah kota mengendalikan inflasi, yang pada November 2024 tercatat sebesar 1,90% (yoy), turut mendukung cerahnya bisnis properti di tahun mendatang.

Stabilitas ekonomi Kota Medan juga menjadi salah satu faktor penting yang mendukung pertumbuhan sektor properti. Pada Kuartal III tahun 2024, pertumbuhan ekonomi Medan mencapai 5,20% year-on-year (yoy), lebih tinggi dibandingkan rata- rata nasional yang berada di angka 4,95%. Pem- bangunan infrastruktur dan sejumlah paket kebijakan ekonomi dari pemerintah juga membuat para pelaku usaha properti optimistis.

"Sektor properti di 2024 meski tumbuh, namun tidak signifikan. Hal ini dipengaruhi oleh daya beli konsumen. Pada 2024, ada momen tahun politik hingga ketidakstabilan dunia usaha serta ekonomi global," ujar Direktur PT Bangun Multi Berkat, Meta Saragih, kepada Analisa.

Meski demikian, Meta Saragih berpandangan bahwa pasar properti pada 2025 akan jauh lebih baik dari 2024. Pasar properti akan tumbuh dan berkembang, bahkan masih menarik dalam lima tahun ke depan, apalagi dengan adanya target pemerintahan baru Presiden Prabowo untuk membangun tiga juta rumah sebagai bagian program strategisnya. Untuk bisa bertahan dan merebut momentum itu, developer PT Bangun Multi Berkat, kata Meta Saragih, terus melakukan inovasi untuk menjangkau semua kalangan konsumen.

"Salah satunya adalah memanfaatkan teknologi, berinovasi dengan desain, serta fokus pada keber- lanjutan. Dengan hal itu, pengembang dapat menghadapi tantangan pasar dan memenuhi preferensi konsumen yang terus berubah," katanya.

Selain preferensi konsumen yang terus berubah, bagi pengembang, tantangan yang selalu datang adalah soal mengurus perizinan.Karena itu, Meta menyarankan para pengembang untuk berkonsultasi dengan organisasi atau asosiasi semacam Real Estate Indonesia (REI) atau Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia

(APERSI). "Bergabung dengan asosiasi akan memudahkan kita untuk menyelesaikan kendala yang diha- dapi, khususnya dengan dinas-dinas terkait," katanya.

Tantangan terbesar

Meskipun akan bergairah, pengamat ekonomi Gunawan Benjamin, mempredikasi sektor ekonomi akan mengalami tantangan terbesarnya pada 2025. Yakni pemberlakukan PPN 12 persen mulai tahun depan. Kenaikan pajak akan memicu kenaikan harga material dan sangat berpeluang memicu kenaikan harga properti.

Gunawan Benjamin menjelaskan, selain PPN, bunga bank juga akan menjadi tantangan selanjutnya. Di tengah ekspektasi meredanya pemangkasan bunga acuan global dan bunga acuan di Tanah Air juga diproyeksikan sulit untuk dipangkas. Terlebih tren pemangkasan bunga acuan di banyak Bank Sentral Negara lain khususnya Bank Sentral AS (The FED) diproyeksikan tidak seagresif sebelumnya, atau bahkan dengan kecenderungan yang lebih hawkish, yang bisa saja arah kebijakan bunga acuan bergerak sebaliknya (naik).

"Inflasi juga akan menjadi topik utama di tahun depan, yang akan membayangi pembentukan harga properti dan berpeluang menurunkan minat pembeli," ujarnya.

Namun menurutnya, semua itu bisa disiasati dengan membangun properti yang disesuaikan dengan isi kantong masyarakat. Terlebih pemerintah juga berencana untuk membangun 3juta unit rumah dalam upaya memenuhi kebutuhan masyarakat.

"Jadi ada banyak tantangan bagi dunia properti di tahun depan. Umumnya lebih dikarenakan masalah kenaikan harga dan beban bunga. Ditambah lagi daya beli masyarakat untuk memiliki properti juga mengalami pelemahan. Bergesernya model belanja masyarakat dari konvensional ke digital juga memicu penurunan kebutuhan untuk memiliki properti jenis tertentu," ucapnya.

REI optimistis

Sementara Ketua Real Estate Indonesia (REI) Sumatera Utara, Rakutta Karo juga menyampaikan keyakinannya bahwa sektor properti akan mencatat- kan pertumbuhan signifikan di tahun 2025. Hal ini ditandai dengan data kuartal I/2024, katanya, investasi sektor properti di Indonesia telah mencapai Rp 29,4 triliun, naik 5,37% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Pengamat properti nasional, Panangian Simanungkalit, bahkan memprediksi bahwa sektor ini akan bangkit pada periode 2025-2029, didorong oleh stimulus pemerintah dan permintaan perumahan yang terus meingkat.

Di Sumatera Utara, lanjutnya, dukungan pemerintah melalui berbagai kebijakan seperti pengha- pusan retribusi PBG, percepatan pengurusan izin dalam 10 hari kerja, hingga pembebasan BPHTB untuk rumah MBR, menjadi faktor utama yang memperkuat keyakinan REI Sumut. Selain itu, dunia perbankan turut memainkan peran penting dengan program KPR BTN iB, yang menawarkan fasilitas seperti uang muka ringan hingga 0% dan angsuran jangka panjang hingga 30 tahun.

"Program-program ini bukan hanya mendorong pertumbuhan, tapi juga membuka peluang besar bagi masyarakat untuk memiliki rumah. Ini adalah langkah nyata menciptakan keseimbangan antara pembangunan perdesaan dan perkotaan," tambah Rakutta.

REI Sumut juga terus mendukung anggotanya dengan program kerja yang inovatif. "Kami mengoptimalkan layanan seperti helpdesk perizinan dan pelatihan, serta mendukung digitalisasi pemasaran. Selain itu, kami juga aktif menyuarakan aspirasi anggota kepada pemerintah untuk memastikan kebijakan yang pro-pertumbuhan," tegas Rakutta lagi.

Dengan potensi pertumbuhan yang men- janjikan, sektor properti di Sumatera Utara diproyeksikan akan menjadi salah satu motor penggerak ekonomi di tahun-tahun mendatang. "Kami yakin, dengan kolaborasi yang kuat antara pemerintah, perbankan, dan pengembang, impian rumah bagi semua rakyat dapat terwujud," tutup Rakutta penuh optimisme.

Perubahan strategi pasar

Menjawab tantangan pada 2025, para pelaku usaha properti di Medan perlu mengatur strategi yang jitu. Selain memanfaatkan teknologi digital marketing untuk menjangkau konsumen yang lebih luas, fokus pasar properti juga perlu diubah, yakni dari end-user (pembeli hunian) atau mereka yang membeli properti untuk ditempati sendiri menjadi pembeli investor atau mereka yang membeli properti dalam rangka menginvestasikan uangnya, seperti untuk disewakan atau dijual kembali setelah harga melambung dalam beberapa tahun.

Pengamat Ekonomi Benjamin Gunawan, menjelaskan, tren perubahan pasar perlu dilakukan oleh pengembang untuk tetap bertahan dan berhasil di sektor properti pada tahun mendatang. Lemahnya daya beli masyarakat akibat kenaikan pajak akan membuat properti dijual dengan harga yang lebih bersaing. Sehingga momentum ini akan dimanfaatkan betul oleh para pembeli properti tipikal investor. "Para pembeli tipikal investor yang rata-rata kalangan menengah atas akan melihat sektor properti menjadi peluang investasi yang menarik," ujarnya.

Artinya, menurut Gunawan, tipikal pembeli nantinya akan didominasi oleh orang yang melakukan pembelian properti untuk dijadikan investasi, bukan dijadikan tempat hunian (end-user). Developer harus pintar-pintar untuk berinvestasi di sektor properti pada tahun depan. Tetap ada peluang bagi developer yang cermat, namun secara keseluruhan sektor properti masih dibayangi ketidakpastian ekonomi yang besar.

Hal senada juga diungkap Direktur PT Bangun Multi Berkat, Meta Saragih. Pihaknya yang sejauh ini telah membangun tiga perumahan dengan sekitar 275 unit rumah tersebut, menegaskan pihaknya lebih menyasar pembeli kalangan menengah atas yang rata-rata adalah pembeli tipikal investor. Karenanya ke depan, inovasi desain dengan memperhatikan fasilitas publik telah dilakukan.

"Konsumen (menengah atas) kini semakin peduli terhadap aspek keberlanjutan dan lingkungan yang asri. Untuk rumah menengah ke atas hal ini sangat pentingdanmenjadisalahsatudayatarik.Sedangkan untukmenengahkebawahhalinitidakterlalupenting selama harga rumah sesuai dengan budget," katanya.

Selain melakukan perubahan pasar, Meta juga mengatakan pihaknya tengah mempertimbangkan pergeseran dalam lokasi properti yang akan dibangun. Pengembang, katanya, memilih daerah pinggiran kota yang memiliki ketersediaan lahan lebih luas dan harga tanah yang lebih kompetitif. "Ya, pengembang lebih memilih lokasi di pinggir kota dengan memperkirakan ketersediaan lahan dan jarak dan harga tanah," ungkapnya.

Meta juga menjelaskan, bahwa perubahan gaya hidup dan demografi juga mendorong permintaan akan hunian yang lebih modern dan terintegrasi dengan teknologi. Pengembang mulai menginteg- rasikan teknologi seperti aplikasismart home untuk meningkatkan kenyamanan, keamanan, dan efisiensi energi. Selain itu, penggunaan panel surya menjadi langkah konkret untuk menciptakan hunian ramah lingkungan.*

Digital Marketing dan Kemudahan Pembiayaan

Nur Akmal (32) butuh waktu selama tiga bulan sebelum akhirnya memutuskan membeli rumah hunian di kawasan Delitua, Kabupaten Deliserdang. Sebagai kepala rumah tangga yang memiliki pekerjaan di Kota Medan, awalnya ia mengakui cukup kesulitan mencari hunian yang tepat untuknya. "Strategis (tak jauh dari tempat kerja) dan budgetnya bisa tetap masuk," ujar Nur Akmal yang bekerja sebagai pegawai swasta.

Alhasil, setelah mencari-cari via internet akhirnya ia memutuskan untuk membeli rumah di perumahan yang tak jauh dari Medan, namun masih tergolong ke dalam daerah pinggir kota. Selama mencari, Nur Akmal mengakui hanya mengandalkan iklan-iklan yang ditayangkan via marketplace seperti OLX atau akun-akun media sosial seperti instagram. Menurutnya cara itu lebih efisien dibanding survei langsung ke lapangan.

"Maklum, waktunya terbatas. Jadi biasanya lihatnya dari internet, lalu survei datang langsung di Sabtu atau Minggu," ujar Akmal yang mengaku bahwa ketertarikannya membeli rumah tersebut juga didasarkan pada kepentingan investasi ke depan.

Tapi, menurut Akmal, tantangan terberatnya membeli hunian yang strategis adalah didown pay- ment (DP)-nya. "Jadi harus pintar-pintar juga memilih strategi pembiayaan yang tepat, dilihat berapa tenornya, bunganya seperti apa, apakah ada bantuan kredit atau tidak itu juga menjadi pertimbangan dalam membeli rumah," katanya.

Peran OJK

Terkait pembiayaan dari perbankan, Deputi Direktur Pengawasan PUJK, Edukasi, dan Pelin- dungan Konsumen OJK Provinsi Sumatera Utara, Y ovvi Sukandar, menegaskan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) turut mendukung pertumbuhan bisnis properti di Indonesia melalui regulasi keuangan yang relevan.

Sebenarnya, kata Yovvi, OJK tidak memiliki kewenangan langsung terhadap pengaturan industri properti, sejumlah aturan yang dikeluarkan dinilai memberikan dampak positif bagi ekosistem keuangan yang menopang sektor ini. Beberapa di antaranya adalah POJK No.32/POJK.03/2018 yang telah diubah menjadi POJK No.38/POJK.03/2019, POJK No.27 Tahun 2022, dan SEOJK No.24/SEOJK.03/2021.

"Aturan ini mendukung pertumbuhan sektor properti melalui penguatan lembaga jasa keuangan, meskipun OJK tidak mengatur secara langsung industri properti," ujar Yovvi.

Namun, katanya, OJK berkomitmen melindungi masyarakat dari berbagai modus penipuan, termasuk yang melibatkan rekayasa sosial (social engineer- ing) yang dapat merugikan konsumen lembaga jasa keuangan.Masyarakat yang menemukan aktivitas mencurigakan dapat mengajukan laporan melalui kanal pelaporan resmi, termasuk Kontak 157 atau portal pelaporan khusus di iasc.ojk.go.id.

"Peran OJK dalam industri properti lebih pada melindungi konsumen keuangan, serta menciptakan ekosistem yang aman bagi pelaku usaha dan masyarakat," tambah Y ovvi. Melalui langkah- langkah strategis dan koordinasi lintas lembaga, OJK terus berkontribusi mendukung pertumbuhan ekonomi, termasuk di sektor properti yang merupakan salah satu tulang punggung pembangunan nasional.

Sementara Direktur Consumer Banking CIMB Niaga Noviady W ahyudi mengatakan, pihaknya terus menggarap sektor properti dan terus berupaya memberikan pembiayaan yang strategis untuk para konsumen. "Biasanya kita bekerjasama degan devel- oper-developer ternama untuk mengakumulasi diskon atau kemudahan strategi pembiayaan bagi para konsumen," ujarnya.

Pada 2025, CIMB Niaga kata Noviady, tetap melakukan penyaluran kredit perumahan, baik untuk developer maupun untuk konsumen.Pihaknya memiliki dua cara untuk menggenjot kredit di sektor properti. "Pertama berfokus padasegmen masyarakat di kota besar.Cara kedua ialah menambah fokus terhadap kota-kota yang menurutnya termasuk dalam kategori secondary cities. CIMB Niaga saat ini telah memetakan sedikitnya 16 kota yang menjadi sasaran," tegasnya.

Ia menjelaskan, jumlah tersebut akan bertambah menjadi 30 kota dalam waktu dekat, contoh second- ary cities itu adalah kota yang memiliki potensial pertumbuhan KPR hingga dua digit pada 2025. "Seperti Malang, Solo, ada beberapa kota yang kita akan reaktivasi dengan lebih agresif terkait dengan marketing event, dengan aktivitas macam-macam," tambahnya.

Ia juga menjelaskan bahwa banyak segmen masyarakat di kota-kota tersebut berwirausaha alias self-employed. "Karenanya mereka dapat memanfaat- kan produk seperti KPR Xtra Manfaat yang mem- berikan beragam keuntungan. Untuk yang memiliki bisnis, KPR Xtra Manfaat dengan tabungan itu justru salah satu yang paling populer. Karena otomatis dana yang ada di tabungannya itu akan mengurangi pinjaman dari nasabah, atau juga mengurangi tenornya," paparnya.

Dengan pendekatan yang tak hanya bergantung pada satu produk tersebut, CIMB Niaga optimistis penyaluran KPR CIMB Niaga dapat bertumbuh pada tahun mendatang. "Itu yang kita cukup optimistis dengan strategi khusus. Bukan hanya di 5-6 kota besar tadi, tapi juga justru di 16-30 kota lainnya," pungkasnya.

Strategi marketing digital dan pendekatan pembiayaan diakui PT Bangun Multi Berkat.Direktur PT Bangun Multi Berkat Meta Saragih menjadi pilihan kunci dalam persaingan bisnis properti. Ia mengatakan, pengembang kini lebih menggunakan berbagai strategi untuk menarik konsumen dan menghadapi persaingan pasar yang ketat.

Menurut Meta, salah satunya adalah membentuk tim marketing yang andal, menyediakan paket promo yang menarik, desain yang berfokus pada keberlanjutan, menjanjikan proses yang cepat dan membangun kerja sama yang baik dengan perbankan adalah kunci keberhasilan pengembang dalam menghadapi tantangan di 2025.

(Tim Penulis/Penyumbang Bahan: Bambang Riyanto, Adelina Savitri Lubis, Nirwansyah Sukartara, Irin Juwita dan Zulnaidi).

(BR)